- Cedolare secca21 %−2016 €
- Regime ordinario: reddito imponibile9120 €
- Regime ordinario: IRPEF in più3010 €
- Regime ordinario: addizionali 2,03 %185 €
- Regime ordinario: imposta di registro (tua metà)96 €
- Regime ordinario: totale3291 €
- Risparmio con la cedolare secca1275 €
Una stima con le regole dell’anno scelto, per i casi più comuni. Non è una consulenza fiscale: verifica il risultato con l’Agenzia delle Entrate o un consulente prima di presentare la dichiarazione.
Come si calcola
Con la cedolare secca paghi un’imposta fissa sul canone annuo intero: 21 % per il canone libero, 10 % per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto.
Con il regime ordinario il 95 % del canone si somma agli altri tuoi redditi e paga IRPEF con la tua aliquota marginale, più le addizionali regionale e comunale. Con il canone concordato la base scende di un altro 30 %.
Per questo con i contratti lunghi la cedolare conviene quasi sempre: anche con l’aliquota IRPEF più bassa, il 23 %, il regime ordinario costa un po’ di più. Con la cedolare al 26 % degli affitti brevi, invece, a chi è nello scaglione del 23 % può convenire l’ordinario, e il calcolatore te lo dice.
Gli affitti brevi, fino a 30 giorni, pagano la cedolare al 21 % su un immobile e al 26 % sugli altri. Dal 2026, chi affitta per brevi periodi tre o più appartamenti svolge attività d’impresa.
- Affitti come persona fisica un immobile abitativo, fuori da un’attività d’impresa.
- Il canone concordato si intende in un comune ad alta tensione abitativa, dove vale la cedolare al 10 % e lo sconto del 30 % sull’IRPEF.
- Per gli affitti brevi la cedolare è del 21 % su un solo immobile a tua scelta e del 26 % sugli altri. Dal 2026 con tre o più immobili affittati per brevi periodi l’attività si considera d’impresa (nel 2025 il limite era cinque).
- L’IRPEF in più è la differenza di imposta lorda tra il tuo reddito con e senza l’affitto, con le aliquote dell’anno scelto. Non è considerata la riduzione delle detrazioni dovuta al reddito più alto.
- Le addizionali regionali e comunali sono stimate con un’unica aliquota che puoi modificare.
- L’imposta di registro è il 2 % del canone annuo diviso a metà con l’inquilino; con la cedolare non si paga. Non sono considerati IMU, spese e imposta di bollo.
Domande frequenti
Quanto pago di cedolare secca su un affitto di 800 € al mese?
Su 9.600 € l’anno con canone libero paghi 2.016 €, cioè il 21 %. Con il canone concordato al 10 % paghi 960 €.
Quando conviene la tassazione ordinaria?
Quando il tuo reddito è basso e l’aliquota marginale è del 23 %, soprattutto se hai detrazioni che altrimenti non riusciresti a usare, come spese mediche o ristrutturazioni. Con gli affitti brevi al 26 % conviene più spesso.
Con la cedolare secca posso aumentare l’affitto?
No. Per la durata dell’opzione rinunci all’aggiornamento del canone, anche quello ISTAT, e lo devi comunicare all’inquilino con raccomandata.
Come si pagano gli acconti della cedolare?
Con il modello F24, alle stesse scadenze dell’IRPEF: 30 giugno e 30 novembre. Nel primo anno di contratto non c’è acconto, si paga tutto a saldo l’anno dopo.
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Altri calcolatori
- Calcolo stipendio nettoStipendio netto dal lordo
- Calcolo tasse e contributi nel regime forfettarioImposta sostitutiva e INPS della partita IVA forfettaria.
- Calcolo tasse su plusvalenze, dividendi e interessiImposta sostitutiva al 26 % e 12,5 % più il bollo.
- Scadenze fiscali2026
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