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Steuern auf Mieteinnahmen und Eigenmietwert in der Schweiz

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Steuer auf die Mieteinnahmen
CHF 3'400
Effektiver Steuersatz 14,2 %
  • MieteinnahmenCHF 24'000
  • HypothekarzinsenCHF-6'000
  • Unterhalt pauschal, Bund20 %CHF-4'800
  • Unterhalt pauschal, Kanton20 %CHF-4'800
  • LiegenschaftsertragCHF 13'200
  • Direkte Bundessteuer6,5 %−CHF 857
  • Kantons- und Gemeindesteuer19,3 %−CHF 2'542

Eine Schätzung nach den Regeln des gewählten Jahres für übliche Fälle. Sie ist keine Steuerberatung: Prüfen Sie das Ergebnis mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater, bevor Sie Ihre Erklärung abgeben.

So wird gerechnet

Mieteinnahmen sind Einkommen. Wohnen Sie selbst im Eigentum, versteuern Sie den Eigenmietwert, also die Miete, die Sie für die Wohnung zahlen müssten.

Abziehen dürfen Sie die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Beim Bund beträgt die Pauschale 10 % der Einnahmen für Gebäude bis 10 Jahre und 20 % für ältere. Die Kantone haben eigene Sätze, Zürich und St. Gallen zum Beispiel 20 %.

Den Liegenschaftsertrag zählen wir zu Ihrem übrigen Einkommen. Die Steuer ist die Differenz zur Steuer ohne die Liegenschaft. Sind Zinsen und Kosten höher als die Einnahmen, sparen Sie Steuern.

Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Das Volk hat am 28. September 2025 zugestimmt, und der Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gelten Eigenmietwert und Abzüge wie bisher.

  • Die Liegenschaft liegt im gewählten Kanton und gehört zu Ihrem Privatvermögen.
  • Den Eigenmietwert geben Sie aus Ihrer Veranlagung ein. Wir verwenden denselben Wert für Bund und Kanton, obwohl manche Kantone einen tieferen kantonalen Wert festlegen.
  • Hypothekarzinsen sind höchstens bis zum Vermögensertrag plus 50 000 CHF abziehbar.
  • Das übrige steuerbare Einkommen geben Sie nach allen Abzügen ein. Ein Verlust aus der Liegenschaft senkt die Steuer auf diesem Einkommen.
  • Liegenschaftssteuern, Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer und energetische Sonderregeln sind nicht enthalten. Ledige mit Kindern rechnen wir als alleinerziehend.
  • Für den Kanton Waadt gilt die Altersgrenze von 20 Jahren statt 10 Jahren, und die Pauschale wird auf höchstens 150 000 CHF Mietwert berechnet.
Häufige Fragen

Wann fällt der Eigenmietwert weg?

Ab dem Steuerjahr 2029. Bei selbst bewohntem Eigentum entfallen dann auch der Abzug für Unterhalt und grösstenteils der Abzug für Schuldzinsen. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die Abzüge. Für 2025 bis 2028 gilt noch das alte System.

Pauschale oder tatsächliche Kosten?

Sie können jedes Jahr neu wählen. Lohnt sich eine grössere Renovation, ziehen Sie die tatsächlichen Kosten ab. Sonst ist die Pauschale einfacher.

Wie viel Hypothekarzins kann ich abziehen?

Private Schuldzinsen sind bis zur Höhe Ihrer Vermögenserträge plus 50 000 CHF abziehbar. Dazu zählen Mieteinnahmen, Eigenmietwert, Zinsen und Dividenden.

Muss ich auf den Verkauf einer Wohnung Steuern zahlen?

Ja, der Kanton erhebt eine Grundstückgewinnsteuer. Sie sinkt meist mit der Haltedauer. Dieser Rechner berechnet sie nicht.

Quellen

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