- Mieteinnahmen12.000 €
- Werbungskosten-4.000 €
- Abschreibung (AfA)2 %-5.000 €
- Überschuss aus Vermietung3.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen mit Vermietung48.000 €
- Einkommensteuer auf die Mieteinkünfte33,9 %−1.017 €
- Kein Soli: Einkommensteuer insgesamt unter der Freigrenze von 20 350 €9.852 €
- Überschuss nach Steuern1.983 €
Eine Schätzung nach den Regeln des gewählten Jahres für übliche Fälle. Sie ist keine Steuerberatung: Prüfen Sie das Ergebnis mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater, bevor Sie Ihre Erklärung abgeben.
So wird gerechnet
Von den Mieteinnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab. Dazu gehören Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und Verwaltungskosten. Die Tilgung des Kredits zählt nicht dazu.
Das Gebäude schreiben Sie über die Nutzungsdauer ab. Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, sind es 3 % im Jahr, für Baujahre 1925 bis 2022 2 % und für ältere Gebäude 2,5 %. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis wird nicht abgeschrieben.
Der Überschuss kommt zu Ihren übrigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Der Rechner zeigt, wie viel Einkommensteuer, Soli und Kirchensteuer dadurch zusätzlich anfallen. Neben der Einkommensteuer steht der Satz, mit dem Ihr Überschuss im Schnitt belastet wird.
Den Soli zahlen Sie erst, wenn Ihre gesamte Einkommensteuer über 20 350 € im Jahr liegt (2025: 19 950 €, bei Zusammenveranlagung das Doppelte). Darunter zeigt der Rechner Ihre gesamte Einkommensteuer mit dem Hinweis auf die Freigrenze.
Ein Verlust aus Vermietung senkt Ihre übrige Steuer. Dann zeigt der Rechner die Ersparnis als negativen Betrag.
- Sie vermieten privat eine Wohnimmobilie zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, sodass alle Werbungskosten voll abziehbar sind.
- Die AfA rechnen wir für ein volles Jahr. Im Jahr des Kaufs gilt sie nur anteilig ab dem Kaufmonat.
- Die degressive AfA von 5 % für neue Wohngebäude (Baubeginn 1. 10. 2023 bis 30. 9. 2029) und die Sonder-AfA nach § 7b EStG berücksichtigen wir nicht.
- Ihre übrigen Einkünfte geben Sie als zu versteuerndes Einkommen ein. Bei Zusammenveranlagung gilt das gemeinsame Einkommen und der Splittingtarif.
- Kirchensteuer berechnen wir mit 8 % oder 9 % der Einkommensteuer, ohne Kinderfreibeträge und Kappung.
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich nur eine Wohnung vermiete?
Ja, Mieteinnahmen sind ab dem ersten Euro steuerpflichtig. Sie geben sie in der Anlage V an. Steuer fällt aber nur an, wenn nach Abzug von Werbungskosten und AfA ein Überschuss bleibt.
Wie ermittle ich den Gebäudeanteil am Kaufpreis?
Der Kaufpreis wird auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt, zum Beispiel nach dem Kaufvertrag oder der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Nur der Gebäudeanteil samt anteiliger Nebenkosten wird abgeschrieben.
Welche AfA gilt für einen Neubau?
Für Wohngebäude, die nach dem 31. 12. 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 %. Bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können Sie stattdessen 5 % degressiv wählen. Das bildet dieser Rechner nicht ab.
Was passiert bei verbilligter Vermietung an Angehörige?
Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, dürfen Sie alle Werbungskosten abziehen. Unter 50 % sind sie nur anteilig abziehbar. Dazwischen entscheidet eine Prognose, ob auf Dauer ein Überschuss entsteht.
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