Simulateur d’impôt sur les revenus locatifs

En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. Si vous encaissez 15 000 € ou moins par an, le micro-foncier s’applique : l’administration retire 30 % pour les charges et vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les travaux.

En location meublée non professionnelle, les loyers relèvent des BIC. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé, jusqu’à 83 600 € de loyers en 2026 (77 700 € en 2025). Pour un meublé de tourisme non classé, il est de 30 % jusqu’à 15 000 €. Au régime réel, vous déduisez vos charges et l’amortissement du bien et du mobilier, qui ne peut pas créer de déficit.

Le revenu imposable s’ajoute à vos autres revenus et suit le barème. Le simulateur applique votre taux marginal. S’y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue et 18,6 % en location meublée.

Quand vos charges dépassent vos loyers en location nue au régime réel, le déficit foncier peut réduire votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers.

• L’impôt sur le revenu est estimé en appliquant votre taux marginal au revenu locatif imposable, sans recalcul complet du foyer.
• Les charges saisies sont prises en compte dans ce qui vous reste, quel que soit le régime. Au régime micro, elles ne réduisent pas l’impôt.
• Au régime réel en location meublée, les amortissements réduisent le revenu imposable sans pouvoir créer de déficit. Ils ne réduisent pas ce qui vous reste, car ce ne sont pas des dépenses de l’année.
• Au-dessus du plafond du micro-BIC, nous appliquons le régime réel. En réalité, le micro-BIC reste possible tant que les loyers d’une des deux années précédentes restent sous le plafond.
• L’économie d’impôt liée à un déficit foncier imputé sur vos autres revenus n’est pas calculée.
• Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en location meublée, selon impots.gouv.fr.
• La location meublée professionnelle (LMP), les dispositifs Pinel ou Denormandie et la taxe foncière ne sont pas pris en compte.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Le régime réel devient intéressant quand vos charges dépassent 30 % des loyers, par exemple avec un emprunt ou de gros travaux. L’option pour le réel vous engage pour trois ans.

Combien d’impôt sur 9 600 € de loyers en location nue ?

Au micro-foncier, 6 720 € sont imposables. Avec un taux marginal de 30 %, cela fait 2 016 € d’impôt et 1 156 € de prélèvements sociaux.

Qu’est-ce qui a changé pour les meublés de tourisme ?

Depuis les revenus 2025, la loi Le Meur réduit l’abattement des meublés de tourisme non classés à 30 % avec un plafond de 15 000 €. Pour les meublés classés, l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec le même plafond que les locations de longue durée.

Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté ?

Pour la location meublée, oui : ils passent à 18,6 % dès les revenus 2025, car la CSG sur les revenus du patrimoine augmente. Les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %.

• www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991
• www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744
• entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23267
• www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux
• www.impots.gouv.fr/www2/fichiers/documentation/brochure/ir_2026/pdf_som/nouveautes.pdf
• www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1419